Con el rápido crecimiento de los negocios y la infraestructura, que ha dado lugar a una gran afluencia de extranjeros a los Emiratos Árabes Unidos, las oportunidades de inversión en terrenos y la protección de los intereses deben ir de la mano. La propiedad de terrenos en Abu Dhabi, la capital de los Emiratos Árabes Unidos, de la que se habla específicamente en este artículo, está restringida únicamente a los ciudadanos de los EAU, es decir, básicamente tienen derecho a poseer propiedades en cualquier lugar de la capital.
Los ciudadanos del CCG tienen derecho a la opción de poseer propiedades solo en las zonas de inversión específicas o en el terreno identificado por el gobierno de Abu Dhabi mediante una resolución del Consejo Ejecutivo. Sin embargo, a un ciudadano extranjero solo se le permite poseer el edificio y los pisos, sin derecho a poseer el terreno debajo de ellos. Por lo tanto, un ciudadano extranjero tiene derecho por ley a poseer el edificio, poseer los derechos para desarrollar la propiedad en un terreno que pertenece a un tercero, así como vender y comprar estos derechos solo en las zonas de inversión especificadas.
El artículo 4 de la Ley Nº 19 de 2005, modificada por la Ley Nº 2 de 2007 relativa a los bienes inmuebles en Abu Dhabi, refleja que existen restricciones a la propiedad de terrenos y a la construcción de terrenos en Abu Dhabi. Se ha observado que Abu Dhabi en su conjunto no es tan flexible ni abierta a la inversión y la propiedad por parte de ciudadanos extranjeros.
Los derechos de musataha se rigen por el artículo 1353 del Código Civil de los EAU, que establece expresamente que los derechos conferidos a la musataha son un derecho real. Esto significa básicamente que este tipo de derecho sería efectivo contra las partes contratantes y contra todos los terceros por igual. Una musataha es un derecho que otorga a la musataha la propiedad de los edificios desarrollados o cualquier construcción en ellos, junto con la autoridad para disponer de dichos desarrollos.
Acuerdo de Musataha
Un Acuerdo de Musataha comprende los términos y condiciones acordados por ambas partes y, por lo tanto, es aplicable a la Musataha y, por lo tanto, se considera el instrumento exigible que regirá los derechos y obligaciones de la Musateh.
La Ley Nº 19 de 2005 sentó las bases para la propiedad inmobiliaria en Abu Dhabi por primera vez. El derecho de Musataha es un derecho real. Un contrato de Musataha crea un derecho real que faculta a su titular a construir un edificio o invertir en, hipotecar, arrendar, vender o comprar un terreno perteneciente a un tercero durante un período de su validez, es decir, hasta 50 años, siempre que tales actos no contravengan ninguna resolución del Consejo Ejecutivo. Este derecho es renovable una vez por consentimiento mutuo de las partes por un período adicional de hasta 50 años.
Por supuesto, surge la preocupación de cómo un ciudadano extranjero garantiza que sus derechos contemplados en el Acuerdo de Musataha sean exigibles. El artículo 4 de la ley mencionada anteriormente define además que el derecho de Musataha puede renovarse por un período de 50 años con el consentimiento mutuo de ambas partes. La Resolución Nº 64 de 2010 amplió aún más las leyes de bienes raíces relacionadas con la Ley Nº 19 de 2005 enmendada por la Ley Nº 2 de 2007. Las disposiciones de la resolución establecen que un ciudadano no de los EAU puede, en su capacidad o capacidad legal, disfrutar de los derechos de una Musataha por un período de 50 años que puede renovarse por otros 50 años tras alcanzar un acuerdo mutuo entre ambas partes.
Aplicabilidad
Un acuerdo de Musataha puede hacerse cumplir en un tribunal de justicia solo si el acuerdo ha sido debidamente registrado en la Municipalidad de Abu Dhabi. Ley N° 03 de 2005 sobre la Regulación y Registro de Bienes Inmuebles en el Emirato de Abu Dhabi, que rige los derechos de propiedad y el registro de la propiedad y los derechos de propiedad. Establece la regulación para que el Registrador con respecto al departamento de bienes inmuebles registre mediante registro los derechos de propiedad de ciudadanos no pertenecientes a los EAU para propiedades ubicadas en las Zonas de Inversión especificadas.
Las leyes relativas al requisito de registro se han ampliado aún más según el Artículo 3 de la Resolución No. 64 de 2010, que refleja que el registro y la emisión de un título de propiedad a extranjeros no se ha practicado activamente como tal, sin embargo, para proteger los intereses, se recomienda registrar debidamente el documento en la municipalidad de Abu Dhabi para garantizar que no haya disparidad en ningún momento en caso de que ocurra algún incumplimiento por parte de cualquiera de las partes.
Se ha creado un Departamento de Tierras en el Municipio de Abu Dhabi para registrar debidamente el Acuerdo Musataha necesario a fin de hacer cumplir su validez. Cabe señalar que, en caso de que un documento pueda registrarse y no lo esté, podría resultar un desafío, ya que podría dar lugar a la inaplicabilidad del documento. Siempre se recomienda registrar el documento para que los tribunales competentes puedan reconocerlo legalmente.
Progreso
Según la nueva Ley N° 3 de 2015 sobre la Regulación del Sector Inmobiliario en Abu Dhabi, vigente a partir del 01st a partir de enero de 2016 se prevé la creación de dos registros separados que serán mantenidos por la Municipalidad de Abu Dhabi, compuestos por el Registro de Desarrollo Inmobiliario y el Registro Inmobiliario Provisional.
Borrador
El Consejo Ejecutivo de Abu Dhabi ha presentado un borrador del Acuerdo Musataha que será adoptado por las entidades gubernamentales principalmente en sus transacciones con otras entidades gubernamentales y terceros.
Ahora es más claro y se protegen los intereses de las partes cuando se trata de la enajenación de una unidad sobre plano. Estas acciones deben inscribirse en el registro inmobiliario provisional para hacer cumplir las obligaciones de cualquiera de las partes.
Sin embargo, en caso de que el extranjero llegue a adquirir la propiedad de la tierra, se recomienda encarecidamente tener un documento separado que comprenda la transferencia de derechos y título del respectivo propietario de la tierra. El Código Civil de los EAU establece las condiciones en las que cesará un derecho de Musataha, como la expiración del período, la posibilidad de que el propietario de la propiedad y el derecho real se conviertan en la misma persona y en el caso extremo en que el propietario del derecho no pague la contraprestación requerida que se había acordado.
Teniendo en cuenta todas las leyes que se han introducido y los esfuerzos realizados por el gobierno de Abu Dhabi para salvaguardar los intereses de las partes involucradas en las transacciones inmobiliarias, se recomienda encarecidamente garantizar el registro del Acuerdo con la Municipalidad de Abu Dhabi y hacer cumplir su validez.
Escrito por Amanda Lewis
Asociado/Defensores Unidos
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